חכירות וחריגות

מאת: רו"ח ניסים ניניו

 

אחת מעסקאות בעלי העניין השכיחות בקרב חברות הנסחרות בבורסת ת"א היא עסקת שכירות של נכסי נדל"ן, כאשר בדרך כלל, בכובע המשכיר אוחז בעל השליטה בחברה הציבורית ובכובע השוכר אוחזת החברה עצמה.

נכסי הנדל"ן אותן שוכרות החברות הציבוריות בבורסת ת"א מבעלי השליטה בהן, הפועלות בכל ספקטרום ענפי המשק, משמשים לשימושים מגוונים, בין היתר, מרכולים, שטחי מסחר, משרדים, מבנים תעשייתים, מרכזים לוגיסטיים ועוד.

דוגמאות לחברות ציבוריות שהתקשרו בעסקאות שכירות בהן לבעלי השליטה בהם עניין אישי

כידוע, חוק החברות קובע כי עסקה חריגה של חברה ציבורית עם בעל השליטה בה, טעונה קבלת "אישור משולש", על ידי ועדת הביקורת, הדירקטוריון והאסיפה הכללית (ברוב מיוחד). הרציונל המונח בבסיס כללי אישור מחמירים אלו הינו מוכר וידוע – קיומו של ניגוד עניינים חריף בשל הימצאותו של בעל השליטה בחברה משני צידי המתרס של העסקה, אשר מעורר את החשש כי תנאי העסקה יוטו לטובת בעל השליטה, על חשבון החברה.

סעיף 1 לחוק החברות התשנ"ט מגדיר "עסקה חריגה" כדלקמן:

"עסקה שאינה במהלך העסקים הרגיל של החברה, עסקה שאינה בתנאי שוק או עסקה העשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה".

מתעוררת השאלה, כיצד יש לבחון, הלכה למעשה, חריגותה של עסקת שכירות מבחינה חשבונאית-כלכלית, בהיבט המהותיות, קרי, האם עסקת שכירות של נכס נדל"ני "עשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה"?.

ככלל, בעת בחינת חריגותה של עסקה בהיבט המהותיות, יש לבחור את הפרמטר המתאים בהתאם לסוג העסקה. כמו כן, בחינת מהותיות עסקה בהיבט הכמותי תבוצע בהתחשב בנתונים הרלוונטיים בדוחות על המצב הכספי של החברה או בדוח הרווח והפסד שלה כך לדוגמה, בחינת מהותיות של התקשרות שתכליתה רכישת נכס צריכה להיות ביחס לסך הנכסים של החברה.

כלל ידוע בתורת המימון ובקרב מעריכי שווי הוא כי התקשרות בהסכם שכירות לטווח ארוך מהווה מבחינה כלכלית-מימונית התחייבות פיננסית לכל דבר ועניין, שיש להביאה בחשבון בניתוח דוחות כספיים, בהערכת שווי חברות ובכל עסקה בה יש להביא בחשבון את המינוף הפיננסי של חברה.

לצד ההתחייבות הפיננסית הנוצרת עם ההתקשרות בעסקת חכירה תפעולית, מבחינה כלכלית, לצד הנכסים של החברה מתווסף נכס חכירה תפעולית, המקנה לחברה זכות שימוש בנכס הנדל"ן לאורך תקופת השכירות.

עד כניסתו לתוקף של תקן דיווח כספי בינלאומי מס' 16 (IFRS 16) – חכירות (תקן זה החליף את תקן חשבונאות בינלאומי 17 אשר עסק בחכירות) "החשבונאות סטתה מהכלכלה", כך שבהתאם לתקן הקודם שעסק בחכירות, תשלומי החכירה (דמי השכירות) הוכרו באופן שוטף בדוח על הרווח והפסד של החוכר. מאידך, הסכמי החכירה לא קיבלו כל ביטוי בדוחות על המצב הכספי של החוכר, והן לא שיקפו את המהות הכלכלית של החכירות. מצב דברים זה, המכונה "מימון חוץ מאזני" לא סיפק מענה ראוי לצרכי המשתמשים בדוחות הכספיים ויצר פערי מידע בין החברה החוכרת למשתמשי הדוחות הכספיים.

עם תחילת יישומו של IFRS 16 ביום 01.01.2019, חלו שינויים דרמטיים בדוחות הכספיים של חברות ציבוריות רבות אשר מתקשרות במהלך עסקיהן בהסכמי שכירות, באופן שהביאו לסגירה של העיוות ההיסטורי לפיו החכירות התפעוליות נותרו בגדר נכס/התחייבות חוץ מאזנית ללא קבלת ביטוי במאזני החוכרים, באשר מעת יישומו של IFRS 16 מרבית החכירות התפעוליות מקבלות ביטוי בדוחותיהן הכספיים של החברות בדרך של רישום החכירה התפעולית במאזן של החוכר כנכס זכות שימוש, ומולו, רישום התחייבות בגובה דמי החכירה העתידיים הצפויים המהוונים.  מאידך, את הוצאות החכירה שנזקפו עובר ליישומו של התקן, בדוח רווח והפסד, מחליפים הוצאות פחת של נכס זכות השימוש והוצאות מימון שנזקפות להתחייבות החכירה (הפיננסית) במקביל לפירעון לשיעורין של הקרן.

בענייננו, עד תחילת יישומו של התקן, הפרקטיקה הנוהגת בקרב חלק מהחברות הציבוריות בישראל, בבואן לבחון את מהותיות (או זניחות) עסקאות השכירות עם בעלי השליטה בהן, הייתה להשוות את היחס בין הוצאות השכירות השנתיות המשולמות לבעל השליטה ובין פרמטרים תוצאתיים אחרים מהדוח על הרווח והפסד כגון, הכנסות, עלות המכר והוצאות תפעוליות אל מול רף מהותיות כמותי רלוונטי שהן בחרו.

לדעתנו, בחינת מהותיות עסקת שכירות של נכס נדל"ני בדרך זו, נראית כחוטאת למהות הכלכלית של העסקה והיא עשויה להביא לתוצאה מעוותת, כך שעסקה שהיא מהותית, תימצא חלילה, כלא מהותית. זאת ועוד. בשל סיווג העסקה כלא מהותית, היא אף עשויה (בהינתן כי היא בוצעה בתנאי שוק ובמהלך העסקים הרגיל) שלא לזכות לפרוצדורת האישור המשולש.

נביט לשם הדוגמה, על חברה תעשייתית פלונית שהתקשרה בעסקת שכירות בקשר עם נכס הנדל"ן המשמש את פעילותה לתקופה של 10 שנים וכן אופציה ל- 5 שנים נוספות. דמי השכירות השנתיים שהחברה משלמת לבעל השליטה מסתכמים בכ- 10 מיליון ש"ח בשנה, כאשר ערכם המהוון של דמי השכירות (לרבות בתק' האופציה) נאמד בכ- 100 מיליון ש"ח. הכנסותיה השנתיות של החברה מסתכמות ב- 1,000 מיליון ש"ח, וסך עלות המכירות שלה מסתכמת בכ- 700 מיליון ש"ח. סך נכסיה של החברה וסך התחייבויותיה, עובר למועד ההתקשרות, מסתכמים בכ- 300 מיליון ש"ח ובכ- 200 מיליון ש"ח, בהתאמה.

בחינת מהותיות עסקת השכירות דלעיל בראייה תוצאתית, המשווה בין דמי השכירות השנתיים בעסקה לסך ההכנסות (0.1%=10/1,000) או לסך עלות המכירות (0.14%=10/700), מתעלמת מאופייה ארוך הטווח, ומנטל החוב שהיא מעמיסה על החברה החוכרת כך שהיא עשויה להביא למסקנה לפיה אין המדובר בעסקה מהותית.

מאחר ועסקאות השכירות בהן מתקשרות חברות עם בעלי השליטה בהן, מקימות להן התחייבות פיננסית (לצד נכס חכירה תפעולית), דרך המלך לבחון את חריגותן בהיבט המהותיות היא לרוב, בראייה מאזנית-נכסית. משכך, מן הראוי כי, דרך כלל, בעת בחינת מהותיות התקשרות בעסקת שכירות, ייבחנו שווי נכס זכות השימוש ושווי ההתחייבות הפיננסית שנוצרו לחברה אגב ההתקשרות אל מול סך נכסיה וסך התחייבויותיה, בהתאמה.

בדוגמה דלעיל, בחינת מהותיות אותה עסקה בראייה מאזנית-נכסית תלמד כי היא מהותית מאוד הן ביחס לסך הנכסים של החברה (33%=100/300) ומקל וחומר ביחס לסך התחייבויותיה (50%=100/200).

עם תחילת יישומו של IFRS 16 והצורך לאמוד במועד ההתקשרות בכל עסקת שכירות את שווי נכס זכות השימוש כמו גם את שווי ההתחייבות הפיננסית הנולדים במסגרת ההתקשרות, ניתן בנקל (ואף מן הראוי) לבחון את מהותיותן או את זניחותן, בראייה מאזנית נכסית, בהתאם למהות הכלכלית שלהן.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ כלכלי/משפטי ו/או תחליף לייעוץ כלכלי/משפטי ו/או מצג ו/או חוות דעת כלכלית/משפטית. האמור לעיל הנו לידע כללי בלבד ואין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ מקצועי.